CERTIFICADOS TÉCNICOS DE SEGURIDAD Y APERTURAS

Contenido mínimo que deben aportar los certificados técnicos de seguridad que hayan de aportarse para los expedientes de autorización de aperturas y en los de cambio de titularidad en establecimientos públicos:

• Descripción del local, superficie útil.
• Accesos y salidas. Situación en el local. Dimensiones. Materiales. Sentido de la apertura. Instalaciones de seguridad.
• Alumbrado de emergencia (tipo, número y situación).
• Alumbrado de señalización (id., id.).
• Bocas de incendio (id., id.).
• Extintores (id., id.).
• Otras instalaciones (id., id.).
• Combustibilidad de los materiales.

El certificado establecerá, en función de los datos anteriores, si el local reúne las condiciones de solidez estructural y seguridad exigibles por la legislación vigente para los locales de pública concurrencia.

VALORACION LIBRE PATRIMONIAL

Así denominada al tipo de valoración, cuya finalidad no es otra que conocer el valor del patrimonio expuesto por el peticionario, ya sea por motivo de:

• Arbitrajes amistosos antes de recurrir a tribunales
• Conocimiento previo a iniciar cualquier tipo de negociación mercantil con los bienes objetos de valoración (compraventa, crédito, aportación, etc...)
• Conocimiento del valor de patrimonio personal
• Presupuestos previos al valor del inmueble en actuaciones promotoras
• Valoraciones de reparto en:
• Separaciones y herencias
• División de copropiedades y pro indivisos
• Disolución o reparto de negocios familiares
• Partición o permuta de fincas

Dichas valoraciones se realizan a petición del cliente sin que tengan, en principio, efectos jurídicos o legales, aplicándose en cualquier caso los principios generales de la valoración inmobiliaria.

INFORME DE PATOLOGÍAS POR DAÑOS

El informe de patologías por daños en edificaciones, es un documento redactado por un técnico competente en la materia (generalmente un arquitecto) donde:

• Se estudia y analiza la tipología constructiva y estructural del edificio objeto de estudio
• Se estudia el entorno físico y constructivo del edificio: suelo y edificios colindantes
• Se identifican y localizan gráficamente los daños, plasmando su ubicación en la planimetría del edificio
• Se caracterizan y miden, identificando su tipo, forma y apariencia, midiendo sus dimensiones y realizando un reportaje fotográfico de estado en que se encuentran.
• Se colocan testigos identificados y fechados para calificar y cuantificar la actividad y progreso de las grietas o fisuras
•  A la luz de todo lo anterior se diagnostíca el orígen y causas de los daños existentes
• Se emite un juicio justificado y razonado sobre las medidas correctoras y obras de reparación recomendadas para devolver al edificio las condiciones mínimas de seguridad y habitabilidad, así como las medidas preventivas de seguridad (apeos, vayados, etc..)
• Se realiza una valoración del conjunto de medidas recomendadas

INFORME DE EVALUACIÓN DE EDIFICIOS. IEE. Antigua ITE

El Informe de Evaluación de los Edificios (en adelante IEE) es un documento en el que se acredita la situación en la que se encuentran los edificios, al menos en relación con su estado de conservación, con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, y con el grado de su eficiencia energética. La Administración urbanística puede requerírselo a los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva, según un calendario establecido.

El IEE debe identificar el bien inmueble, con expresión de su referencia catastral y contener, de manera detallada:

a) La evaluación del estado de conservación del edificio.

b) La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.

c) La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.

Cuando, de conformidad con la normativa autonómica o municipal, exista un Informe de Inspección Técnica que ya permita evaluar los extremos señalados en las letras a) y b) anteriores, se podrá complementar con la certificación de la eficiencia energética referida en la letra c), y surtirá los mismos efectos que el informe regulado por el Real Decreto Legislativo 7/2015. Asimismo, cuando el IEE contenga todos los elementos requeridos de conformidad con la normativa autonómica o municipal, podrá surtir los efectos derivados de la misma, tanto en relación con la posible exigencia de la subsanación de las deficiencias observadas, como en cuanto a su posible ejecución subsidiaria por parte de la Administración y a costa de los obligados. Todo ello, con independencia de la aplicación de las medidas disciplinarias y sancionadoras que procedan, de conformidad con lo establecido en la legislación urbanística aplicable.

TASACIÓN PERICIAL CONTRADICTORIA

La tasación pericial contradictoria es un derecho que el contribuyente puede ejercer cuando no esté de acuerdo con el valor comprobado por la Administración de los bienes y derechos que se transmiten.

La solicitud o reserva para promover la tasación pericial contradictoria determinará la suspensión del ingreso de la deuda tributaria sin necesidad de aportar garantía alguna, exclusivamente cuando haya existido comprobación de valores por parte de la Administración.

La tasación pericial contradictoria se podrá iniciar una vez notificada la liquidación provisional, mediante solicitud ante la administración,  para promover la tasación pericial contradictoria. La Administración requerirá al interesado para que nombre un perito y aporte la valoración por este último realizada. Este perito deberá tener título adecuado a la naturaleza del bien objeto de valoración.

-Si la diferencia entre el valor determinado por el perito de la Administración y la tasación practicada por el perito designado por el interesado, considerada en valores absolutos, es igual o inferior a 120.000 euros y al 10 por 100 de dicha tasación, esta última servirá de base para la liquidación.

- Si la diferencia es superior deberá designarse un perito tercero. Con carácter previo a la actuación del perito tercero, tanto la Administración como el interesado deberán consignar depósito por el importe de los honorarios. Los gastos del perito tercero serán satisfechos por el contribuyente si la tasación es superior en un 20 por 100 del valor declarado. Si es inferior los honorarios del tercer perito correrán a cargo de la Administración. En estos casos será la tasación del tercer perito la que determine el valor de los bienes.

CERTIFICADOS DE EFICIENCIA ENERGÉTICA

¿Cuál es el objeto del nuevo certificado de eficiencia energética?

El nuevo decreto 235/2013, establece la necesidad de poner a disposición de futuros comparadores, o inquilinos un certificado de eficiencia energética del inmueble, el cual proporcionará información objetiva sobre sus características energéticas. Dicho certificado permitirá comparar las propiedades desde el punto de vista energético, antes de su posterior compra o alquiler

¿Bajo qué circunstancias es obligatorio el certificado?

El certificado es obligatorio para  todos aquellos propietarios de edificios existentes (viviendas, locales comerciales, etc.) que tengan intención de venderlos o alquilarlos. El certificado debe estar incluido en la información que el vendedor o intermediario proporcione al comprador o inquilino con anterioridad a la ejecución de la transacción.

¿De quién es responsabilidad proporcionarlo?

EL propietario del edificio es el responsable de proporcionar el certificado de eficiencia energética, debiendo mostrarse la etiqueta energética (resumen del certificado) como parte del anuncio de venta o alquiler del inmueble. Además de ello:

§  En caso de venta, le será exigida una copia original en la notaría donde se produzca la firma

§  En caso de alquiler, una copia del certificado debe acompañar la documentación y figurar en los anuncios que se publiquen

El certificado energético y su correspondiente etiqueta, tienen una validez de 10 años, durante los cuales deberá conservarlo como parte de la documentación del edificio, siendo su responsabilidad revalidarlo, junto con su etiqueta transcurrido dicho periodo.

¿Qué ocurre si vendo o alquilo el inmueble sin contar con el certificado?

Si no se proporciona el certificado y la etiqueta energética antes de alquilar o vender, o si delega su obtención a los futuros compradores o inquilinos, el propietario original podría sufrir las siguientes consecuencias:

§  Sanciones y multas por parte de los organismos autonómicos por violación de los derechos de los consumidores

§  El contrato de venta o alquiler, puede declararse nulo por ocultación de información trascendente al consumidor antes de la transacción

§  El comprador o inquilino, podrá exigir compensaciones por daños causados por la falta de información e incumplimiento de la obligación de información al consumidor previa a la firma de los contratos.

La administración autonómica, llevará a cabo chequeos e inspecciones periódicas con el fin de asegurarse de que los propietarios dan cumplimiento a sus obligaciones en el cumplimiento del nuevo decreto, con objeto de la detección de fraudes o falta de representación.

¿Cómo lo obtengo, y de quién?

El certificado de eficiencia energética debe ser emitido por profesionales colegiados, autorizados para desarrollar proyectos de edificios e instalaciones térmicas (arquitectos e ingenieros). Será necesaria una visita al inmueble (15-20min) para toma de datos, medidas, y demás información necesaria para su correcta elaboración. El plazo de entrega no suele superar las 48 horas

CERTIFICADOS DE ANTIGUEDAD Y SUPERFICIE

Los certificados de Antigüedad son documentos que describen construcciones o edificaciones dentro de una parcela urbanística y puede hacer constar la inexistencia de algún expediente disciplinario y así como la antigüedad aproximada de la Construcción o Edificación.

Una de las finalidades de dicho certificado es poder realizar en el Registro de la Propiedad la Escritura pública de las edificaciones y construcciones que lo necesiten por algún motivo en especial

Los certificados de antigüedad pueden ser necesarios:

- Para edificaciones, construcciones o viviendas unifamiliares situadas en entornos rurales y que se desean vender.

- Para solicitar un crédito hipotecario al banco sobre dichas edificaciones o construcciones.

- Para edificaciones, construcciones o viviendas unifamiliares que han infringido la normativa urbanística aplicable y necesitan una declaración de obra nueva finalizada, dentro del marco legal aplicable si han prescrito los plazos donde se procedía a adoptar las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística.

- Para edificaciones, construcciones o viviendas unifamiliares que con el tiempo se han producido cambios en ellos como ampliaciones o modificaciones y que fueron realizadas con una antigüedad superior a la necesaria para su regularización.

SITUACION DE ASIMILADO AL RÉGIMEN DE FUERA DE ORDENACIÓN (SAFO)

Consiste en la regularización administrativa y jurídica de las construcciones edificadas sin licencia municipal que se encuentren legalmente prescritas, resolviendo un problema social, medioambiental y urbanístico. La Resolución administrativa que identifica la edificación conlleva la acreditación de su aptitud para el uso existente al que se destina; el acceso a las redes de servicios básicos siempre y cuando éstas estén accesibles; las obras permitidas y su régimen jurídico aplicable.

La Situación de Asimilado a Fuera de Ordenación se reconocerá para aquellos actos de uso de suelo, y en particular, las obras, construcciones y edificaciones que, infringiendo la normativa urbanística, fueron realizadas sin licencia o contraviniendo la misma y ya ha prescrito, es decir, ha transcurrido el plazo establecido legalmente- art 185.1 de la LOUA (anteriormente 4 años, desde la Ley 2/2012 de modificación de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía , el plazo se establece en 6 años) sin que por parte de esta Administración se hubiera instruido expediente y recaído resolución ordenando la restauración del orden jurídico perturbado.

Solo se aplicará el régimen de asimilación a la situación legal de fuera de ordenación cuando no se dé ninguna de las siguientes circunstancias:

a) Que no hayan transcurrido más de cuatro años desde la finalización total de las obras. (ahora 6)
b) Que las obras, construcciones o instalaciones invadan el dominio público o su zona de servidumbre establecidos por la correspondiente legislación sectorial.
c) Que las obras, edificaciones o instalaciones se encuentren dentro del ámbito de protección por ser Bien de Interés Cultural.
d) Los actos y usos de parcelaciones recogidos en el artículo 185.2ª de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

Dicho reconocimiento será título suficiente para la prestación de los servicios por Empresa Suministradora- artº 175 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.

EXPEDIENTES DE LEGALIZACION

Los expedientes de legalización de edificaciones se aplican a construcciones que se ejecutaron sin la intervención de un arquitecto.

Documentación técnica y administrativa

Por lo general, los expedientes de legalización se refieren a obras que se ejecutaron sin proyecto, de modo que la documentación técnica y administrativa que precisan equivale a la suma de las que componen un Proyecto básico y de ejecución y una Dirección de obras, con la excepción de documentos como el Pliego de condiciones, las  Mediciones o el Libro de órdenes.

Normalmente, un expediente de legalización estará integrado por los siguientes  documentos:

• Memoria descriptiva, memoria justificativa y memoria constructiva
• Justificación del cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE)
• Justificación del cumplimiento de otros reglamentos y disposiciones (accesibilidad, telecomunicaciones…)
• Anejos a la memoria (protección contra incendios, cálculo de instalaciones, eficiencia energética…)
• Plano de situación, plano de emplazamiento, plano de urbanización, planos de planta, planos de alzados y secciones, planos de estructura, planos de instalaciones…
• Resumen de presupuesto
• Instrucciones de uso y mantenimiento
• Certificado del arquitecto
• Certificado conjunto arquitecto-aparejador, en los casos en los que legalmente sea obligatorio
• Fotografías de todas las fachadas exteriores

Legalización de obras inacabadas

Es importante señalar que si las obras no están totalmente finalizadas, el expediente debe plantearse como “Legalización de obras ejecutadas y proyecto de terminación”. En ese caso, será necesario diferenciar claramente las partes ejecutadas de aquellas que se encuentran pendientes de terminar y presentar la documentación completa correspondiente a un Proyecto básico y de ejecución para estas últimas.